【商业地产】2017中国商业地产发展年度报告

    2017中国商业地产发展年度报告

陶瓷相关商业回扣商业传播商业物业民生地产地产风尚地产商,本文关键词:商业地产库存租金轻资产地产行业长租公寓年度报告地产开发同比增长地产项目商业物业消费需求购物中心前三季度万平方米201销售额2017中国商业地产发展年度报告发展现状过去一年中，房地产行业转型进程进一步加快，单一粗放的短平快开发、销售时代已经被改变，更多的资本选择进入商业地产。

其中全国办公楼投资4978亿元，同比增长5.4%。

商业营业用房11710亿元，同比增长1.4%。

2017年1-9月，社会消费品零售总额26.3万亿元，同比增长10.4%，最终消费支出对经济增长的贡献率达到64.5%。

相关数据显示，三年后的2020年，中国房地产投资交易总额或将达到2600亿元，对比2016年将大幅增长45%。

而其中商业地产将扮演着重要的角色，预计2017-2020年入市的资金将达到1万亿人民币。

2017年前三季度全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。

其中住宅增速增长10.4%，增速提高0.3个百分点。

办公楼投资4978亿元，同比增长5.4%。

商业营业用房11710亿元，总比增长1.4%。

销售面积方面，2017年1-9月全国办公楼销售面积为3250.86万平方米，同比增长32.7%，销售额达到4447.9亿元，同比增长25.2%。

商业营业用房销售面积8197.77万平方米，同比增长23.7%，销售额为8620.25亿元，同比增长31.8%。

从统计局披露的数据来看，2017年1-9月，办公楼竣工面积2244万平方米，同比增长36.1%。

商业营业用房7322万平方米，同比增长7.5%。

和去年相比，困扰商业地产行业的“库存”问题仍然存在。

前三季度全国商品房待售面积61140万平方米，同比增长-12.2%。

办公楼3537万平方米，同比增长6.1%。

商业营业用房15504万平方米，同比增长0.2%。

共享时代，商业物业租金小幅上升回首过去的10个月，投资开发以及消费需求的演变，拉动了商业地产的快速增长。

2017年1-9月，“双创”效应持续发酵，tmt(科技、媒体、电信)行业发展迅猛，这也直接带动了办公楼租赁需求的强劲增长。

有效净租金为391.3元/月/平米，同比上涨2.6%。

受此影响，上海中央商务区的写字楼租金环比微跌0.3%，非中央商务区则环比上涨1.3%。

2017年第三季度，广州全市优质购物中心首层平均租金水平达702.5元/平/月，环比微涨0.1%，同比上涨0.6%。

2017年前三季度，全国居民消费价格同比上涨1.5%。

酒店数据供应商strglobal的数据显示，截至2017年7月，我国酒店入住率同比增长4.8%，平均房价同比增长0.5%，每间可售房收入（revpar）同比增长5.3%。

体验创新，存量物业盘活消费新需求从2010年住宅市场调控伊始，商业用地供应增加，大量企业转型开发商业地产。

随着消费者的需求越趋多元，购物已不是商场唯一的“表达”方式，而是更多地呈现在休闲、运动、娱乐、就餐、培训、教育等多方面的消费诉求。

数据显示，当前中国房屋租赁市场的规模是1.1万亿元，至2025年将达到2.9万亿元量级，2030年数字将倍增至4万亿元。

而房地产开发商诸如碧桂园、龙湖、保利、万科、佳兆业等品牌房企也开始加速跑马圈地，演绎存量时代的创新空间。

新交所数据显示，目前新加坡约有43个房地产信托与商业信托，总市值高达530亿美元。

先是10月中旬，新派公寓破冰长租公寓reits，拟发行金额为2.7亿元的权益型类reits（房地产信托投资基金）产品。

尔后的10月23日，全国首单央企租赁住房reits及首单储架发行的reits产品也获批发行，保利地产作为发行人，产品总规模50亿元。

在短短四个月内，潘石屹将自己曾经“珍爱”的上海虹口soho及凌空soho出清，作价85.14亿元。

而定下一亿小目标的王健林，作价199.6亿元，就将旗下净值331.76亿元总建筑面积328.63万平米的酒店资产包出售给富力。

商业地产创新支点，原创ip盛行兴起之初的ip，只是在游戏、小说、电影等文化创意产业里拥有极高的话语权，而随着消费需求的升级，逐渐衍生出一种对相同文化和相同族群的认同和渴望。

哈利波特、机器猫、迪士尼这些大ip，是被植入商业地产的首选，比如购物中心主办的线下ip主题展。

2016年朝阳大悦城开始提出“自我ip化”，并先后举办了哆啦a梦展览、与原创品牌“吾皇万睡”合作举办实景体等。

2017年8月26日，朝阳大悦城筑起“仙剑城”，仙灵岛、仙剑客栈、水月宫，这些玩着游戏、看着电视剧长大的年轻群体对仙剑很有认同感，同时又极具消费能力。

其次，借助新兴的vr等沉浸娱乐方式，还原粉丝心中的经典场景，也成为商业ip的核心亮点。

大悦城提供的数据显示，“仙剑城”开业头两天将朝阳大悦城的客流同比提升了11%，销售额同比上涨26%（次周末分别是8%和22%）。

港资房企中，恒隆、新鸿基、九龙仓、太古等是精细化运营的代表，这也使得它们在大型商业项目供应井喷，行业租金普遍下降的大环境下，可以保持较好的租金收入及商业地产市场影响力。

从2017年中期业绩报告来看，太古地产净利增幅高达176.78%，溢利达147.63亿港元，上半年的租金收入总额为55.55亿港元。

数据端显示，2017年上半年，全国20大主要城市的商业物业存量高达1.37亿平方米，同比增长16%，预计全年存量达到1.62亿平方米。

2017年8月，恒隆地产完成6万平方米上海恒隆广场的资产优化计划，受惠于已完成的优化工程，商场在2017年上半年已录得极为可观的租金收入和零售销售额。

目前恒隆广场的全年销售额可达40亿元，商场加写字楼的租金收入占集团总租金收入的1/5左右，达14亿元。

商业地产资本运作，轻资产运营的道与术中国商业地产行业发展的脉络里，“重资产”是绕不过去的关键词。

然而，资金沉淀、负债累累等弊病，都让过去以量制胜的重资产模式开始失去了“光环”，取而代之的是“以质取胜”，即输出品牌管理、资产证券化、保障充裕现金流的轻资产模式。

自2016年8月，国内首单商业物业按揭支持证券（cmbs）产品落地后，商业地产的资产证券化之路被点亮。

根据中央结算公司的数据统计，2013-2016年，我国资产证券化发行额逐年递增，由2013年300亿元上涨至2016年的8600亿元，增长近28倍。

截至2017年上半年，全国共发行资产证券化产品4884.1亿元，同比增长68.87%，市场存量为14624.78亿元，同比增长66.48%。

划拨到房地产方面，2014-2016三年期间，全国房地产相关资产证券化产品已发行97单，发行规模总计达1644.74亿元。

其中，虽然cmbs和类reits出现比较晚，但是可谓后起之秀，共计发行27单，规模总计为850.35亿元，规模占比超过50%，成为房地产资产证券化的主要工具。

商业地产资产证券化产品的比重也在不断上升，截止2017年6月30日，国内cmbs的发行数量为7单，发行规模合计高达402.62亿元。

2017年10月中旬，新派公寓权益型类reits产品成为长租公寓在reits领域的破冰之作，尔后的10月23日，国内首单央企租赁住房reits获得审议通过，该reits总规模50亿元，以保利地产自持的租赁住房为底层物业资产，采取储架发行机制。

产业运营的关键还在于提供配套商业服务，以打造产城一体化来说，在建设园区的同时如和引进新型商业业态、提供配套服务，并快速培养具有浓厚生活气息的工作、居住环境，这些商业性思考都必不可少。

对于产业地产开发企业来说，惯常的做法是60%的用地为产业用地，另外35%是住宅用地，其余则为商业或者工业用地。

以北辰实业携手光谷创意打造的产业地产项目北辰·光谷里为例，该项目是一个产业与商业互为驱动的产品，50万平方米的文创产业产业园中，拥有约24万平方米创意办公。

此外体验式创意商街达到6.7万平方米，服务式公寓为2.8万平方米，其中自持的物业达到近10万方平方米。

可以预见的是，随着城市规模的不断扩展和延伸，主城区或核心商圈的可开发资源将逐渐锐减，因此相当一部分商业地产投资需求将下沉到三四线城市。

与一二线的城市相比，三四线城市的购物中心只占到全国城市购物中心的16.5%。

观点指数统计万达年报获悉，其在2016年共开业52个商业项目，其中大部分位于三四线城市。

未来几年，虽然1线和1.5线城市仍然是商业项目开业的首选，但是类似与昆明、沈阳、重庆等二三线城市的比重则有了较大提升。

大数据等新兴技术的应用也会是商业地产主要的发展趋势，过往类似于酒店、购物中心、写字楼等商业物业的数据收集只是通过商户pos机输入或手抄等基础方式，精准性无法保证。

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