【商业地产】中粮商业地产元年 大悦城盈利预警与购物中心之战

    中粮商业地产元年 大悦城盈利预警与购物中心之战

正式更名为大悦城地产有限公司后，这家已经正式登陆港股平台的商业地产公司即将交出上市元年的成绩单。

大悦城地产近日发布盈警，称经计及大悦城项目的经营业绩，预期集团2014年度综合溢利将较2013年度下跌约45%至50%。

其中，约90%的预期溢利跌幅归因于2014年度的集团投资物业公允值预期增幅的下降。大悦城地产称，截至2014年6月30日止六个月，投资物业公允值增幅下降已导致相关期间的溢利大幅下跌。而2014下半年，该情况也仍无重大改变。

大悦城地产指预期溢利跌幅也与2014年新投入运营的三个物业项目相关，分别为北京长安街w酒店、北京华尔道夫酒店及烟台大悦城与开业相关的额外成本及开支增加。

同时，上述三个新开业项目于2014年期内处于初步营运阶段，产生的收益或溢利尚无法覆盖成本及开支。

此外，大悦城地产期内销售及交付总建筑面积的减少也导致2014年来自待售物业销售收入下跌。

不过，伴随2014年6个商业项目的注入，大悦城地产的平台也逐渐拥有了逐鹿内地商业地产战场的实力，但随着购物中心成为商业地产发展主流，大悦城所加入的这场竞争也日益激烈。

中粮商业地产元年

根据大悦城地产的公告，2014年溢利大幅下跌因集团投资物业公允值预期增幅的下降。大悦城地产对观点地产新媒体解释称，公司预计2014年底投资性物业公允值与2013年底比较变化不大，因此可计入损益的公允价值预期增幅较2013年下降。

根据香港自2005年1月开始实施的新会计制度，上市公司须每年按市值重估旗下投资物业的价值，重估后的市值差额作为盈利或亏损反映，直接影响公司盈利。

世邦魏理仕估值及咨询服务部中国区执行董事陈志华接受观点地产新媒体访问时表示，影响投资物业公允值的因素，最主要的是市场的情况，即投资物业在市场上所表现出的供需关系。如果供应较多，有供应的压力，租金亦会受压力下调;需求多，则租金会相应上涨，公允值评估值也会较高。

另一个影响因素是物业管理本身及该投资物业的营运状态，改变业态、调整布局、重新装修等情况都会影响市场价值。

一位持续关注大悦城地产的港股分析师对观点地产新媒体介绍称，投资物业公允值每年都会有差别，一般分析师会把这个指标从核心盈利里面剔除，因为是一次性的数据，资本市场对其变化的关注亦较小。

穆迪亦在近期发布的报告中指出：“大悦城合并后利润下降对其信用指标和现金流的影响有限，因为利润降低主要是公允价值增长下降所造成，而这是非现金项目，我们也认为新投入运营的投资型房地产项目出现一定的亏损是正常现象。”

据介绍，大悦城地产一共在营运的大悦城6个，包括北京西单、北京朝阳、上海、烟台、天津和沈阳大悦城，成都大悦城仍在建设中，这6个项目亦为2014年9月份公告注入港股平台的全部购物中心项目。

大悦城地产对观点地产新媒体介绍称，公司对旗下项目的要求为从开工到开业约30个月，开业后项目可提高出租率达到约90%水平。一般首三年是培育期(按个别项目的运营状况和地点可能略有不同)，在期内能达致现金流持平，正常开业后的第三年在成本法下要求账面盈利。

内地购物中心之战

根据仲量联行的数据，“中国购物中心的供应量将从2013-2014年的360多个，增加到2016年供应600多个，数量几乎要增加一倍”。

供应量几乎翻番，将对购物中心运营者带来巨大挑战。庞大数量背后，是各家开发商削尖脑袋挤入购物中心的战场。

目前，除却早已跑马圈地的万达、华润置地等巨头外，外资企业亦在垂涎内地庞大的消费市场，凯德商用、恒隆地产、太古地产、新鸿基、九龙仓等老牌商业地产运营商也纷纷进入内地大开购物中心。

此外，开始转型做商业地产的内地开发企业亦不在少数，其中不乏远洋、龙湖、万科、绿地等龙头房企，购物中心之战的激烈程度可见一斑。

相比之下，华润置地和万达商业与大悦城地产更具参照性，三者同为内地专注于商业地产的品牌，且均已登陆香港资本市场。

首先在规模上，万达商业自是不必多说，根据其上市前夕公布的招股文件，全国开业的万达广场数量已经破百，在未来的两三年内，万达广场的数量将会超过200座;华润置地虽然稍稍逊色，但亦在5个城市拥有万象城、22个城市开发了五彩城/万象汇;而大悦城地产的资产包则为刚刚注入的6个大悦城、北京安定门项目及两个中粮广场。

在定位上，据大悦城地产对观点地产新媒体介绍，其品牌主要聚焦18-35岁城市新兴中产阶级客群，坚持“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌定位。

华润置地旗下商业品牌则涵盖了高端商业产品线定位的万象城、区域商业中心定位的万象汇/五彩城系列以及以潮人文化为载体大mini万象城——华润1234space。

而万达商业旗下的万达广场相较之下则显得非常“博爱”，并没有较为明确的定位。

不过，戴德梁行的商业地产部助理董事罗俊崴对观点地产新媒体分析称，华润置地在扩张之初亦仅仅专注于万象城产品系列，但是随着后续拿地的限制，当项目地块不足以支撑万象城的落地开发后，万象汇/五彩城的产品线即应运而生。

因此，他认为尚没有进行较大规模扩张的大悦城地产，仍可以专注于单一产品和定位。“不管购物中心的定位如何，永远的前提是项目位置。城市中心就做高端，郊区位置即使华润也不会做万象城。”

　　因此，购物中心定位与企业的开发节奏、项目数量与未来战略之争息息相关。“更重要的是根据项目地块做定位，毕竟赚钱最重要。”罗俊崴补充道。

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