【商业地产】为什么万科万达都要搞“轻资产”？

    为什么万科万达都要搞“轻资产”？

为什么两个“万姓”房企巨头要搞“轻资产”？

第一财经日报 - 蔡胤

刚过去的这个周末，一家住宅标杆、一家商业霸主，两个“姓万”的房企巨头不约而同提出转型，并锁定同一个关键词：“轻资产”。

在万科、万达正式宣布谋求金融化转型之前，机敏如泛海、方兴就已经开始摸索金融路径，房地产的舞台上，重资产的戏码逐渐被金融与资本取代。去年开始的楼市调整，也在加速地产金融时代的到来。

万科北京区域首席执行官毛大庆近日对《第一财经日报》等媒体记者说：“reits(房地产信托投资基金)出台已经没有多少时间了，一定要出现，否则这盘棋下不下去了，戏也唱不下去了。”

半天见6家投行

1月17日，吉林松花湖畔，万科的第一个滑雪度假项目面世。这个万科在旅游地产上的首次大手笔，被万科总裁郁亮界定为“标志着万科转型的重要项目之一”。

这一天，北京东三环外的建国路93号，中国商业地产巨头万达正在召开年会。除了公布2014年业绩，万达集团董事长王健林还说了一句举足轻重的话：“万达将进行有史以来的第四次转型。”

不约而同，两大巨头都提到了转型。郁亮口中的转型，是指万科从住宅专业化转型城市配套商，王健林口中的转型，是希望万达变身服务型企业。二者有一个共同的关键词：轻资产。

万科的商业地产业务会进行轻资产运营，这是郁亮去年9月明确说过的话。1月17日，刚从北京区域首席执行官调任万科商业地产负责人的丁长峰也再次强调，未来万科的商业地产会走轻资产的金融化道路，原因是在中国目前的资金成本条件下，重资产没办法做，只有打通国际资本，才能找到万科商业的未来道路。

2015年履新北京万科总经理的刘肖，这个有着麦肯锡工作经历的年轻经理人目标也十分具体：发挥北京的优势，使其成为地产金融平台，让北京成为一个“双两百亿”的公司，200亿元的基金管理、200亿元的地产规模。

近两年，王健林的注意力没有放在“首富”，而是放在转型上。他在年会上说，在万达的业务中，刚刚港股挂牌的万达商业地产的转型力度较大，更具创新性，主要是力推“轻资产”模式。过去，万达的城市综合体都是通过房地产销售，获取现金流，是典型的重资产模式。王健林说，未来，万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达做，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中进行分成。

在说这些之前，他们已经开始行动了。

2013年下半年，万科开始就商业物业资本化与国际资本接触，2014年9月，与拥有新加坡政府投资公司(gic)背景的reconanshanprivatelimited达成协议，以约16.51亿元的价格出售上海(楼盘)虹桥万科中心90%的股权。此前还宣布与凯雷携手，拟成立一个资产平台公司，收购万科所拥有的9个商业物业，分别持有80%和20%股权，未来谋求以资产证券化为目标退出。

“最近，我去香港出差，在一个下午见了6家投行。”丁长峰对记者说道。

关于万科与凯雷的合作，高纬环球估值咨询部助理董事许开颜1月20日对本报记者分析称，万科与凯雷的交易实际上是建立一个战略合作平台，运营权在万科，凯雷是出资方，凯雷有较强的募资能力，万科又想走轻资产，因此双方能找到共赢点。

王健林自然也不会闲着。1月14日，万达对外宣布已经与光大安石(北京)房地产投资顾问(中国光大控股附属公司)、嘉实资本管理、四川信托及快钱支付四家公司，分别签署了有关设立合作投资消费平台的框架协议，4家投资机构拟出资240亿元用于投资20座万达广场，万达商业只负责建设和管理。

机构对内地商业物业存在较高的积极性？对此，许开颜认为，主要还是要看品牌以及资产本身是否优质：“如万达是历史证明了运营能力，有故事可以讲，也有良好的政府关系，很多地块较为核心，未来也有新增项目，对投资人来说有利可图。”

她提到，万达商业在香港上市，香港是资金量很大的区域，这意味着万达能面对更大的资金池。这对于其资产证券化来说，不失为一种便利，说得更直接一些，便于获取更低成本的资金。

如果开发商想要大举扩张，就必须减少资金沉淀，保障充裕的现金流，在这个背景下，轻资产就成为了企业追求的路径。投资大、回报周期长的商业地产对于资金的依赖要比住宅更甚。

dtz戴德梁行华北区估价及顾问服务部主管胡峰认为，随着中国房地产市场发展的日趋成熟，房地产开发商已经意识到，在每年的总体收入中，应有更高比例的租金收入以降低销售收入的波动性，这类相对资本密集的发展，将更需要透过资本市场的运作把股东回报更好地发挥。

关于商业地产转型对于开发商的要求，莱坊董事兼大中华区研究及咨询部主管林浩文指出，是否有好的地段和有经验的运营团队甚为关键。

巨头的国际投资方

关于万科与万达的轻资产尝试，世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天上周对记者说，这是房企融资和经营方式重要的转变，亦是一种观念更新。运营和所有权的分工和分化，对开发商来说可以在短时间回流现金，完成下一步项目的战略开发，对投资商来说，看重的是分享租金回报，这有利于市场良好运行。

作为中国最大的商业地产商，万达早期的模式，是一方面低成本获取土地，一方面用销售物业回流的现金，来弥补百货、酒店等持有物业的资金沉淀。而作为北美最大的零售商业地产商，西蒙地产的模式则与万达相去甚远。

对于西蒙而言，模式的核心在于有效的资产运作和资本管理，以reits来支持扩张和发展必需的资本，由于没有资金沉淀的负担，其绝大部分精力放在运营上，收入大头也来源于零售租户租金。这种模式的另外一个非常直接的好处是，降低了募资成本，有媒体报道的数据是，西蒙在市场上的融资成本低至2%左右。

毛大庆曾经用“新兵”来形容万科在商业地产领域的位置。由于毛大庆早年一直服务于凯德，因此万科商业地产轻资产运营模式自然而然被认为是凯德模式。

目前，商业轻资产运营模式有两种，一种是以新鸿基为代表的“双轮驱动模式”，一个轮子做住宅产生现金流，一个轮子做经营性物业，产生收入，但是经营性物业沉淀的资金多少，要跟整个企业的负债率挂钩，也就是说，在商业物业和住宅现金流之间构建出合理的比例。

而新加坡凯德的模式是，将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以reits的方式退出，从而进行循环投资。

北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬对本报记者分析，万科商业地产目前多在偏远郊区，作为其住宅配套，万科商场消费的客户，大部分是其小区业主，这是其商业地产和传统住宅开发业务的结合点。eju

万达玩轻资产是为了用概念拉升股价吗？

丁祖昱评楼市

昨天，我对万达的轻资产概念提出了三点疑问，业内朋友们的回答踊跃，很多观点特别有意思，因此今天我将这些回答汇总，并对这些回答进行“再思考”。

第一个问题，为什么和基金合作部分仅考虑租赁收益，不考虑销售。业内朋友们的回答主要分为三种：合作部分不是综合体，只是针对商场。销售收入归基金所有。销售收入归万达所有。

万达广场作为一个项目整体是拆不开的，包括了商业办公和住宅，土地性质也会限定。而如果销售收入完全归万达的话，根据公告，20个万达广场的240亿元将全额由基金公司投资，如果万达不但能拿到销售收入还能分到租金利润和管理费，并不符合常理。所以，合理的解释只有销售收入归基金所有。

第二个问题，万达商业的租金回报能否令人满意。有人认为，合作伙伴可能愿意长期投入，愿意有一个比较长的培育期。也有朋友认为，万达可能会对合作伙伴的投资在一定范围或条件内做保底，这也是前期回报无法满足投资人时的一种手段。另外也有万达内部人士回答，虽然万达的平均租金不高，但这是100多个一到四线城市的平均值，已经很高了，如果换了其他公司运营可能租金比万达还低一半。我同样很同意这个说法，但从中我们也能看到商业地产的运营压力。我并不认为商业地产租赁未来有很大的发展空间，尤其是如今电商对于传统商业的冲击还在加大。当然了，如果万达的o2o模式能够实现，那就另当别论了。

此外，问题二中还有一点没有回答，就是万达的持有面积中为什么只有56%能产生租金回报，其他44%的价值在哪里，希望有人能够答复。

第三个问题，为什么基金参与的是新建万达广场。这个问题有基金业内人士回答我，可能是由于原有的万达广场租金回报太低没有想像空间，另外大多数已经运营项目是已经被抵押的了，不好处理。万达内部人士则回答我，轻资产的20多个项目并没说在三四线城市，我也没说项目一定会在三四线城市，只是一二线城市的土地稀缺，非常难拿，逻辑上未来项目更容易出现在三四线城市，这点让我们拭目以待。另外也有人和我的想法一样，认为此次参与的基金公司貌似“不太专业”，之前没看到这些基金进行过类似运作。

透过现象看本质，万达的轻资产还是概念大于实际，短期内考虑的还是通过大资管模式来拉升股票价格，使得资本市场不按传统房地产模式对万达进行估值。当然，万达确实也是在做轻资产模式的尝试，但试点之路遥遥无期。不过最终要在股价上看到效果可能过于一厢情愿了，现在已经不是光靠一个概念就能拉升股票价格的时代了！eju

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