【商业地产】2019商业地产10大趋势：纯购物中心操盘时代终结

    2019商业地产10大趋势：纯购物中心操盘时代终结

新年伊始，对2019年作出预判是众多机构的必修课。

2019年商业地产的趋势如何？1月9日，商业全产业链服务商北京汉博商业管理股份有限公司在京发布了他们的预测。

汉博商业执行副总裁李亚明表示，国内经济下行压力增大，消费市场被寄予带动经济增长的厚望。线上线下融合已成常态，线上流量成本变贵，倒逼线上线下联合重构消费环境。购物中心作为线下最为集中的消费场景，在2019年，依旧会迎来蓬勃的发展势头。

具体而言，汉博商业主要从人群特征、需求层次、业态创新、新零售、商业项目、消费场景、推广运营、开发企业、金融筹措和市场特征等十大角度对2019年商业地产发展趋势做出预测：

第一、人群特征：精众化和年轻化人群成消费主力

2018年，最后一批90后都已经成年，00后步入大学校园。70后对消费增长贡献率下降，80后、90后对消费增长的贡献率逐步上升，商业地产大部分消费市场已经被80后、90后和00后所占据。

其中，新生代（90后、00后）从小生活在独立、优越和开放的家庭学校环境中，在初高中价值观形成阶段即赶上了移动互联网大爆发发展，追求独立个性的消费。而购买力本身较强的80后，则是属于精众化人群，他们更愿意享受生活，追求高品质且多元的消费乐趣。

第二、需求层次：重视体验，追求便捷、娱乐、社交及情感的需求

数字技术的发展放大了中国消费群体的购买力，裂变出了全新的消费市场结构和消费行为，从而让消费产生了结构性变化。当物质层面已经满足，已经更新的消费者倒逼购物中心进行变革，从单纯满足物质层面的需求，将更多考虑其精神层面的需求，更为重视体验、追求便捷与娱乐、社交及情感的需求。

在以往，购物中心的作用是将商品“推”给消费者。而在未来，购物中心将作为一个平台，“拉”动更多价值观和兴趣爱好相仿的消费者，将他们聚集在一起，在他们喜好的场景下形成消费与购买。

第三，业态创新：挖掘功能、重塑场景与跨界联姻成为常见手段

在消费分级成为“新常态”的背景下，一方面，购物中心除了重视品牌的“销量价值”，也开始重视品牌的“流量价值”，而另一方面，消费者对品牌的忠诚度会越来越低，因此，业态创新将持续刷新购物中心“内容”。这其中，挖掘功能、重塑场景与跨界联姻将成为创新的常见手段，并将更聚焦于“新兴生活方式”与“美好生活落地”。

第四，新零售：从产品到服务，从跑马圈地到聚焦供应，新零售进入下半场

线上与线下的关系早已成从互斥转为融合，由对立转为协作共赢。已经有两周年的新零售（还包括无界零售和智慧零售）是线上服务、线下体验以及物流深度融合的产物，通过大数据、云计算等人工智能技术对商品的生产、流通与销售的过程进行升级改造，就是以用户为中心通过大数据重构人、货（服务）、场，全面打通线上和线下。

进入2019年，从产品到服务，从跑马圈地到聚焦供应，新零售进入下半场，数字化、标准化能力强的龙头企业将有望依托供应链等优势取得先机。

第五，商业项目：不再局限 “商业+x” ，“商业× x” 逐渐成风潮

消费升级通过创造新的品类、提供新的技术和渠道重构了消费结构，传导到项目上，也让项目不再是一个商业消费品的整合平台，纯购物中心操盘时代终结，新型商业综合体应运而生，购物中心正在从“商业+x” ，变成“商业× x” 。这在一二线城市尤为明显。

第六，消费场景：5g时代，智能商业重构消费场景

2018年，多地开展5g试点。2020年，5g将全面投入商用。中国5g正按照规划时间表有序发展，并走在世界前列。以高速率、高可靠、低时延、超大数量终端网络为特点的5g，正在加速影响中国商业。同时，以5g技术为数字基础，人工智能等技术将会为重构商业人货场的关系助力，不仅能够延续线上流量的数字化优势，也让线下人货场更为精准的数字化。

第七，推广运营：以内容为核心，驱动活动的产品化和运营的精细化

技术的创新和消费升级驱动整个行业走向拐点，购物中心运营者越来越清楚的认识到，购物中心本质就是线下流量的分发平台。借鉴线上平台的玩法，购物中心的推广运营将越来越精细，通过精细化运营，提升租金等收益，并帮助购物中心内的品牌租户提升销售业绩。购物中心的推广运营，无论是自创ip活动、还是小型互动活动，都将会走内容驱动变现的产品化路径。

第八，开发企业：开发逻辑渐变，平台商和运营商角色显现

改名、弱化“地产”渐成风潮，国内开发商的发展逻辑已经因市场的变化而产生质变。很多开发企业之前沿用住宅开发思路，走的是重开发的逻辑，但历经市场历练，他们已经开始从开发转向平台商和运营商，正在通过对增量和存量资产的盘活，以及平台资源的整合，获取更为高效的收益，以期取得可持续稳定的发展态势。

第九，金融筹措：商业地产金融创新迭代提速

2018年，在政策调控、融资渠道持续收窄的情况下，开发企业面临“融资难”、“融资贵”的困境，积极尝试了各项融资举措，拆分物业上市、赴港ipo、cmbs、优先票据、公司债券、类reits等融资举动屡见不鲜。2019年，在金融政策“去杠杆”的大背景下，面临偿债高峰期，优质地产企业会依旧紧跟政策红利，尝试创新，获取更多自主融资通路。

第十，市场特征：整体上依旧存量高企，造城运动仍将继续，进入去粗取精、优胜劣汰的新阶段

一方面，经济下行压力尤在，商业项目新增数量依旧猛增，市场分流必然继续严重，项目招商运营困境将越来越突出，尤其在三四线城市。另外一方面，伴随商业存量过大问题的存在，行业不少传统商业开始逐渐走向改造调整的道路。原有项目的改造对控制存量、盘活市场更能起到直接的示范意义。

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