【商业地产】绿地销售5000亿“要黄”？三季度销售猛降36％

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    绿地销售5000亿“要黄”？三季度销售猛降36％

10月24日，绿地控股集团股份有限公司（简称“绿地控股”）发布了2019年前三季度报告显示，1-9月绿地实现合同销售金额2345.53亿元，较去年同期的2670亿元减少12.1%。

其中，第三季度绿地的合同销售金额668.68亿元，比去年同期减少35.8%。

这在房企中较为少见。克而瑞数据显示，虽然今年“金九银十”并不突出，但百强房企在9月全面发力，推案量上升、促销力度加大，销售基本表现良好。

9月，top100房企销售操盘业绩规模9231.7亿元，较8月环比上升近23%，增幅较去年同期提升明显。

但绿地控股9月录得销售额202亿元，同比下降63%，环比减少33%。今年前9月销售额共计3439亿元，同比下降9%。

成为了唯一一家三个核心增幅均为负值的企业，降幅也以“绝对优势”排在第一位。

绿地集团成立于1992年，2014年是绿地控股最为辉煌的时刻，其以2408亿元的销售成绩坐上榜首位置，终结了连续多年以万科为首的地产时代。

2015年借壳金丰投资上市，绿地控股市值一度超过3000亿元，成为当时全球第一大上市房企。

正因为曾经的辉煌，后续绿地控股的销量和市值一路下降时，被业内称为掉队者。

2018年，绿地控股开始奋起直冲，当年斥资917亿元拿地，提出未来三年房地产业务确保年均销售规模保持在5000亿元以上的目标。

一努力似乎反而暴露了问题。某top5房企管理层对时间财经称，绿地控股的存货和产品结构出现了问题，在三四线城市的项目比较多，且以商业为主，这导致公司资金链现在也有些问题。

绿地控股董秘办公室回应时间财经称，三季销售问题以财报公示为准。

三四线土储占比较高

在房地产行业，绿地控股有自己的个性，相对于万科以基本盘“住宅”为功守道，万达强在综合商办项目，绿地则几乎等同于高楼和基建的代名词。

前三季度，绿地房地产主业实现营业收入1262亿元，同比增长21%。基建产业实现营业收入1389亿元（内部抵消后），同比增长38%，利润总额31亿元，同比增长78%。

这也是继2018年上半年后，绿地基建业务的营收再次超越地产主业。

业内对绿地控股大力发展基建业务，基本持符合“一带一路”政策，但净利润率有待提高的观点。但是其地产项目却暗藏隐忧。

克尔瑞研究员朱一鸣、李丹曾分析称，2016年，绿地控股聚焦一二线，新增土储中一二线占比近九成。2017年开始至2018年，绿地加码三四线，以高铁新城为主线投入一批“短平快”项目。

截至2018年底，绿地控股持有待开发土地面积2667.92万平方米。从区域分布看，三四线城市土地储备面积占比最高，达47%，可对比的是，一线城市土地储备面积占比约为12%，二线城市占37%，海外项目占4%。

具体来看，绿地控股2018先后获取了安徽宿州及亳州、广东阳江、重庆万州及涪陵、湖南长沙及株洲、江西赣州及萍乡、湖北咸宁、四川宜宾等15个高铁站项目。

但是随着经济转型，楼市转冷，三四线市场热度似乎提前达到了顶峰转而向下，该策略陷入被动局面。

严跃进对时间财经表示，绿地控股此前对于三四线城市的投资一直不太坚定，偏于保守，可以说是错过此类城市投资的市场红利。但目前三四线的项目去化问题，要格外关注。

商办项目去化难？

联合资信评级报告显示，绿地控股开发产品规模大，三四线城市项目占比高，后续项目销售受行业景气度和调控政策影响具有不确定性。

且该公司目前在建项目待投资规模很大，与之对应的在售项目如果不能顺利进行销售，对公司资金周转形成很大压力。

资金方面，三季度报告期末，绿地控股剔除预收账款后资产负债率81.50%，较去年期末下降2.90个百分点，净负债率173.05%，较去年期末提升1.22个百分点。

相对自身而言，绿地控股的负债情况基本保持稳定，但与万科、保利等国企相比，绿地控股的负债率仍处于高位。

前三季度，绿地控股货币资金823.77亿元，对短债及一年内到期非流动负债之和覆盖率为91.89%，较去年期末的86.38%的覆盖率有一定改善，但未达到100%。

此外，受今年销售额下滑的影响，绿地控股前三季度经营活动现金流净额为91.26亿元，同比大幅减少70.53%。

显然，加快销售很关键。据第一财经报道，绿地控股为了四季度冲击销售规模，在整个集团拿出5000万作为营销奖励，下放给各个事业部，以激励营销条线冲击年度规模。

在8月底的中期业绩会上，绿地控股管理层在回答能否完成销售目标时称，8、9月开始，公司将加大推盘量，预计将大概率完成全年销售目标。

但截至9月，绿地控股的完成度接近5000亿元目标的69%。去年四季度，绿地控股销售规模约为1205亿元，而今年四季度需完成1561亿元，增幅近30%，按今年前三季度的情况来看，并不容易。

优淘城总裁薛建雄曾公开表示，绿地前几年做了很多商办项目，这些项目销售不理想，留下很多资产，这是拖累绿地控股业绩的核心原因，公司应下决心专门处置这些资产，变成现金流。

绿地控股2019年半年报显示，公司房地产主业合同销售金额中，住宅占比65%，商办占比35%。合同销售面积中，住宅占比76%，商办占比24%。

上述top5房企管理层也称，商业的销售一般会惨过住宅，绿地控股四季度要加码促销，也得拿住宅下手。

薛建雄称，绿地控股这几年通过产业小镇和养老等模式在大量圈地，虽然短期能有明显的业绩提升，但同样会带来大量持资产和难于销售掉的商办资产。绿地应该提前做好相关资金回笼准备。