【商业地产】2018商业地产职场薪酬报告

    2018商业地产职场薪酬报告

震荡和变化似乎正成为这一届2018戊戌年的主题。

中美贸易战、p2p雷暴、金融降薪潮、地产裁员潮、实体经济难，过惯了好日子的地产行业似乎一夜之间就变了天。

还在高歌猛进中的地产企业纷纷踩下了急刹车，头等舱的住宅地产被掀得人仰马翻，而一直在坐着“二等座”的商业地产，尽管有着头等舱的缓冲，车厢还是震了一下，满车焦虑。

商业地产的好日子到头了吗？

为什么无忧无虑过了10年突然找不到合适的工作了？

猎头打电话，推荐的都是外地的项目，我到底去还是不去？

…… ……

此类的纠结和焦虑比比皆是。

为了解答这类问题，猫头鹰研究所（malltowin lab）下了一番功夫，动用了当下最流行的“大数据”技能，试图从各城市商业地产职位需求的角度来排解一下大家的焦虑气息。

通过对互联网招聘平台（智联招聘和前程无忧为主）过去一个月的招聘信息的数据采集及挖掘，我们共抓取约150万条“物业管理/商业中心”类招聘信息，经过数据清洗后，总共筛选出覆盖一二线城市的8万余条商业地产类招聘信息，这里面剥离了保洁、安保等物业部门普遍外包的相关信息。

1

出走的北方

近两年商业地产的快速发展，推动了一二线商业地产人才的需求增长。

据统计，自2016年起，全国每年开业购物中心就已达到500家，2018年上半年已开业230家，下半年仍有300多家分布在主要一二线城市的购物中心计划开业。仅商管及物业层面新增吸纳数万个新增就业岗位，这极大的推动了商业地产人才的需求增长和快速流动。

然而，职位需求并不是每个城市“雨露均沾”的，商业地产需求呈现明显的南北东西的不均衡。一个最突出的表现就是：

人才需求主要集中在华东和华南地区，东北和西北地区需求明显偏弱。

实际上，整个东北、华北和西北为主的北方区域需求都明显减弱。这从近年开业项目的比例上就能看得出来。据统计，占掉国土面积一半以上的北方区域2017-2018年新增开业项目仅占全国的20%左右，于是这些区域商业人才出走现象明显。

最先出走的应该是东北和西北人。如今，从北京、天津到江浙苏杭，甚至东南、西南，最远到三亚，商业圈里东北人遍布天下。据统计2018年拟开业的项目中，40%来自于华东区域，而西南和华南则分别接近15%。

商业人才出走，北上广深自然是首选。

事实上，从职位需求数量上，四大一线城市的需求占到总人才需求的45%，远高于其他城市。而近年来，商业地产的蓬勃发展，武汉、成都、杭州、南京等强二线城市在全国人才吸纳上也稍领风骚。

2

是金子，永远不会甩卖

人往高处走，吸引商业人才流动的最重要的是职位机会，最终的选择标尺就是薪资水平。

北上广深自然机会多，但并不意味着其他城市的薪资就差得很多。事实上，尽管北京、上海和深圳商业地产人才的平均薪酬在10000元/月 ，但商业地产人才需求最大的前20个城市有16个城市接近和超过8000元/月/ 。宁波、杭州、成都、重庆和东莞的平均薪酬待遇甚至超过广州，足可见一二线城市对商业地产人才的薪酬待遇差距并未拉开。

究其原因，商业地产行业人才依旧稀缺，所以真正的复合型人才依旧金贵。

尽管发展多年，国内商业地产人才培养速度似乎赶不上商业地产企业的扩张速度。全国各地开业项目的增多，对商业地产招商、运营和物业项目的需求数量都快速增加。薪酬是一个市场化行为，由供给和需求决定价格。

而营商环境的不断变化、移动互联网时代消费行为的变化、商业地产金融化背景下资产管理的需求，都对商业地产人提出了更高的要求。

踏实努力、善于学习、有良好教育背景和职业经验的人才到哪里都是抢手的，不论一二线。

3

人挪活，树挪死

那么问题来了，我们怎么判断在哪里更容易找到好工作呢？

为了解答这个问题，我们将各个城市新项目开业数、城市社会消费品零售总额、城市gdp同人才需求进行了交叉分析。

通过分析，猫头鹰研究所（malltowin lab）发现：

人才需求同社会消费品零售总额（皮尔逊相关性0.870）和新项目开业数相关性最高（皮尔逊相关性0.828），但同gdp相关性较低（皮尔逊相关性0.306）。

你可以不用管皮尔逊是谁，只需要知道：

看这个城市商业地产类的工作是不是好找，就看这个城市社会消费品零售总额数据成长性如何，未来一二年内是不是有大量预计新开业的项目。

如果，这个城市外来人口减少、消费沉闷，未来一两年新开业项目数量不如之前，那真的对不起，你可能需要在祖国960万平方公里的土地上“流动“起来了。

人挪活，树挪死。商业地产依然处在一个快速增长阶段，每一个项目都是一个锻炼的机会，都是一个学习成长的平台。

中国的商业地产还处在初期，观察欧美商业地产的今天，你就会发现这是一个充满美好前景的行业，这是一个值得作为一生职业的行业。从不同城市体会消费的本质，从不同的项目洞察地产的模式，从不同的岗位历练商业的思维，为了未来30年的职业生涯，你值得为此而“流动“。

4

迈进大公司

经过10多年发展，商业地产正日益呈现资本化、规模化和专业化趋势，这既是商业地产本身属性所致，也是市场发展竞争白热化后的必由之路。

资本化拼的是融资能力和融资成本。

在当下的市场中，只有国企、央企或外资企业才有机会获得更低成本的资金，支持持有型商业的可持续发展。

在融资趋紧的市场环境中，商业地产的收购和重组日益活跃，其结果就是大鱼吃小鱼，中小型地产企业将日益淡出。

近年来，商业地产企业的头部企业凭借着相对优势在持续扩张，每年新开项目从10家到100家以上不等，成为商业地产领域的用人大户。

数据显示，2018年8月份商业地产top50企业中，万达、碧桂园、新城、华润、绿地在职位需求上排名前五位。

商业地产人的职场发展依靠的就是平台，专业的晋级更多需要在专业的平台上进行。

大企业的扩张为成长期的从业者提供了更多专业能力增值的机会。

然而，机会总是偏向有准备的头脑，立足现有公司、现有平台，对标大企业人才需求不断提升自己的业绩、业务能力、综合管理水平和知识/学历体系，才是晋级大企业的正道。

5

“市场为上”的理念崛起

随着每年500家购物中心的开业，商业地产的职位需求中，市场、运营、物业工程及人事、行政和财务及it都在扩张，而招商职位新增需求进展到9%。

这背后传递的一个信息就是：

商业地产的运营时代已来，招商唯大的思维正逐渐在市场中淡化，而“市场为上“的理念似乎正在流行。

最明显的就是市场部门扩容。随着新媒体传播的普及、会员管理思维的重视、购物中心对美陈和颜值要求的提高、对活动策划水平和kpi要求的提升，市场部在运营阶段的重要性明显提升，甚至很多购物中心在人员晋升中，市场总监提升为副总经理、总经理的机会增大，而在前些年，这样的职位晋升多优先考虑招商总监。

这种“市场为上”思维的变化，从一个岗位的出现就能明显体会到。

大数据的应用的普及，让商业地产行业越发注重对数据的挖掘及应用。除了睿意德、戴德梁行等顾问公司外，碧桂园、富力、保利、万科、大悦城、银泰、新鸿基、华润、王府井等均有“数据分析”相关岗位的需求。

尽管这类职位，有些归并到市场部，有些归并到it部门，但总体需求就是对购物中心的运营数据和消费者数据的充分研究，以提升购物中心运营策略制定与执行的精准度和有效性。

6

8090后的职场时代

尽管诸多商业地产企业和项目的总经理和副总经理的招聘是通过猎头来进行的。但通过前程无忧和智联招聘的数据信息，我们依然能够看到，80后的高管正在成为商业地产企业和项目的中坚力量。

对于总经理职位而言，8年以上的商业地产从业经验是底线，一线地产商还会要求2-3年同岗位工作经验，而万达、华润还会对曾服务的商业体量有所要求。

8年+2-3年，10余年的工作经历的第一波80后已开始接管购物中心总经理一职。

当80后总经理出现，商业地产职场年轻化趋势就不可避免，于是8090后全面接管商业地产的职场。从副总经理、总监到经理，几乎都被80后所占据，而主管、专员级，甚至部分经理级职位也都被思维活跃的90后主导。

可能过不了太久，00后就会与你一起工作，因为第一波00后已经进入大学，他们将很快活跃在购物中心市场活动的“兼职”之中。

7

人往高处走

职场生存，人往高处走自然是正道。

这里所说的“高处”不仅仅是企业中高位，更重要的是资源和机会的“高位”。北上广深一直是商业和地产行业的总部和资源聚集地，自然也是职场机会的聚集地。

对招商而言，资源永远是最重要的，越接近资源的中心，对接资源的概率和成功几率也就越大，同时对接机会越大，自然能力成长的速度也就越快。

身边经常会发现，大家起点都差不多，别人到北京、上海工作两年，或者跑到高速成长的领军企业完整的做一个项目，回来以后职位薪资都翻了好几倍，（去掉个别人忽悠的能力）这其中的加速度就来自于实操的历练、资源的提升和眼界的提高。

前几年，从二线城市跳到一线城市，薪资大幅提升的案例比比皆是，然而近年来这种状况似乎越来越少。而且，人才高需求的二线城市薪酬已经不次于部分一线城市，比如成都。

这两年西南地区商业地产相当活跃，人才需求旺盛，尤其是市场相关人才需求方面，给出的薪水甚至高过所有的一线城市。招商人才方面虽然本地化程度较高，但成都的薪酬也是高于一线城市的广州。

8

流动的才是安全的

如前分析，商业地产的职场机会与新项目数量、社会消费品零售总额的增长有关。

接下来的几年，经济不确定性依然较强，商业地产在经历爆发之后将逐渐进入平稳增长，盲目乐观必然是不可取的。

不追求片刻安逸，“流”“动”起来，或许才是当下商业地产人职场发展的最佳方案。

经济发展的不平衡直接导致商业地产布局的不均衡，人才流动正是大势所趋。从北方流向南方，从西部流向东部，从三四线流向一二线，一二线城市的经验和优秀企业经验都成为商业地产高层职场进阶的关键指标。

然而，上有老下有小的生活责任，成为7080后面对外地职位时普遍的走不开的缘由。留下来，生活依旧。对于一个终生离不开的职业，“动”起来才是动荡期最好的生存法则。

1、从重复性的工作中苏醒过来，不断向年轻人学习新技能，掌握新技能。

2、做惯了部门工作，尝试新的管理型工作，哪怕跳槽到小的公司或项目。

3、重新学习起来，补齐学历上或专业上的短板。

4、要想转型，在数字营销、资产管理、商业地产投资方面多些学习与实践

还有，运动起来，让自己更年轻，因为商业地产可能就是你的终生职业，保持体力，后面还有30年的长跑。

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